Πώς να Αγοράσεις Σπίτι στην Αθήνα το 2025: Οδηγός για Έλληνες Αγοραστές

Στατιστικό: Το μέσο ζευγάρι στην Αθήνα χρειάζεται 8,5 χρόνια εργασίας για να αγοράσει ένα διαμέρισμα 70 τ.μ. (Τράπεζα της Ελλάδος, 2024).

Αλλά υπάρχει καλό νέο: Με τη σωστή στρατηγική, μπορείς να αγοράσεις 30% φθηνότερα—και να εξοικονομήσεις χιλιάδες ευρώ σε φόρους και κόστη.

Αυτός ο οδηγός αποκαλύπτει τα βήματα που ακολουθούν οι επαγγελματίες αγοραστές για να βρουν και να αγοράσουν ακίνητα στην Αθήνα το 2025—από την έρευνα αγοράς έως το κλείδωμα της πόρτας.

Meta Description: Ο πλήρης οδηγός για Έλληνες αγοραστές: Πώς να βρεις σπίτι στην Αθήνα, να διαπραγματευτείς την καλύτερη τιμή, να πάρεις στεγαστικό δάνειο, και να αποφύγεις κοινά λάθη το 2025.

Γιατί η Αγορά Ακινήτων στην Αθήνα είναι Πιο Δύσκολη από Ποτέ

Πρόβλημα #1: Οι Τιμές Εκτοξεύθηκαν

Μέση Τιμή Ανά τ.μ. Στην Αθήνα (2020 vs 2025):

Περιοχή	2020	2025	Αύξηση
Κολωνάκι	€3,800	€5,500	+45% 📈
Πλάκα	€2,900	€4,200	+45% 📈
Παγκράτι	€1,600	€2,400	+50% 📈
Εξάρχεια	€1,300	€2,100	+62% 📈
Κυψέλη	€1,100	€1,700	+55% 📈

Γιατί Ανέβηκαν οι Τιμές;

✅ Ζήτηση από ξένους αγοραστές (Golden Visa)
✅ Airbnb επενδύσεις
✅ Χαμηλό επιτόκιο δανείων (2020–2023)
✅ Ελλειψη διαθέσιμων ακινήτων

Πρόβλημα #2: Τα Στεγαστικά Δάνεια Είναι Ακριβά

Μέσο Επιτόκιο Στεγαστικού Δανείου (2025):

Σταθερό: 4,5%–5,5% (πρώτα 5–10 χρόνια)
Κυμαινόμενο: 5,0%–6,0% (Euribor + περιθώριο)

Παράδειγμα:

Δάνειο: €150,000
Επιτόκιο: 5%
Διάρκεια: 25 χρόνια
Μηνιαία δόση: €877

Σύνολο πληρωμών σε 25 χρόνια: €263,100
Τόκοι που πληρώνεις: €113,100 (75% επιπλέον!)

Πρόβλημα #3: Κρυφά Κόστη Που Κανείς Δεν Εξηγεί

Κόστος Πέρα από την Τιμή του Ακινήτου:

Κόστος	Ποσοστό/Ποσό
Φόρος μεταβίβασης	3,09%
Δικηγόρος	1–1,5%
Συμβολαιογράφος	1–1,5%
Κτηματολόγιο	0,475%
Μεσίτης	2–3% (εάν υπάρχει)
Σύνολο	8–10%

Παράδειγμα (€200,000 διαμέρισμα):

Κόστος αγοράς: €16,000–€20,000
Συνολικό κόστος: €216,000–€220,000

Τα 10 Βήματα για να Αγοράσεις Σπίτι στην Αθήνα

Βήμα 1: Καθόρισε τον Προϋπολογισμό Σου

Πόσα Μπορείς να Δανειστείς;

Κανόνας Τραπεζών: Η μηνιαία δόση δεν πρέπει να ξεπερνά το 35% του μηνιαίου εισοδήματός σου.

Παράδειγμα:

Μηνιαίο εισόδημα: €2,000
Μέγιστη δόση: €2,000 × 35% = €700
Μέγιστο δάνειο: ~€120,000 (με επιτόκιο 5%, 25 χρόνια)

Αν θέλεις να αγοράσεις €200,000 διαμέρισμα:

Δάνειο: €120,000
Ίδια κεφάλαια: €80,000 (40%)

Πώς να Υπολογίσεις το Σωστό Ποσό:

Βήμα 1: Υπολόγισε το μηνιαίο εισόδημά σου (μετά τους φόρους).
Βήμα 2: Πολλαπλασίασε × 35% = Μέγιστη δόση.
Βήμα 3: Χρησιμοποίησε στεγαστικό υπολογιστή για να βρεις το μέγιστο δάνειο.
Βήμα 4: Πρόσθεσε τα ίδια κεφάλαιά σου (προκαταβολή 20–40%).

Βήμα 2: Διάλεξε την Κατάλληλη Περιοχή

Οι 5 Καλύτερες Περιοχές για Έλληνες Αγοραστές (2025):

#1: Παγκράτι

Γιατί:

✅ Κεντρικό (10 λεπτά από Σύνταγμα)
✅ Ήσυχη γειτονιά (οικογενειακή)
✅ Μετρό (Ευαγγελισμός, Ακρόπολη)
✅ Καλή αξία (€2,400/τ.μ.)

Ιδανικό για: Νέες οικογένειες, πρώτη κατοικία

#2: Κυψέλη

Γιατί:

✅ Φθηνότερη (€1,700/τ.μ.)
✅ Ανανεωμένη περιοχή (νέα καφέ, εστιατόρια)
✅ Κοντά στο κέντρο (Πεδίον του Άρεως)
✅ Δυνατότητα ανατίμησης (+55% τα τελευταία 5 χρόνια)

Ιδανικό για: Επενδυτές, νέους επαγγελματίες

#3: Καλλιθέα

Γιατί:

✅ Προσιτή (€1,800/τ.μ.)
✅ Κοντά σε Φαληρικό Δέλτα (πράσινο)
✅ Τράμ (εύκολη πρόσβαση στο κέντρο)
✅ Ήσυχη, ασφαλής

Ιδανικό για: Οικογένειες με παιδιά

#4: Ζωγράφου

Γιατί:

✅ Κοντά σε Πανεπιστήμιο (Ζωγράφου campus)
✅ Μετρό (Ζωγράφου, Γουδή)
✅ Φθηνό (€1,600/τ.μ.)
✅ Δυνατότητα μίσθωσης σε φοιτητές

Ιδανικό για: Επενδυτές (ενοικίαση)

#5: Γκύζη

Γιατί:

✅ Hip περιοχή (καλλιτεχνική σκηνή)
✅ Κοντά σε Εξάρχεια, Κολωνάκι
✅ Προσιτή (€2,000/τ.μ.)
✅ Ζήτηση από νέους

Ιδανικό για: Νέους professionals, singles

Βήμα 3: Βρες Ακίνητα

Πού να Ψάξεις:

1. Online Portals

✅ Spitogatos.gr (μεγαλύτερη επιλογή)
✅ XE.gr (2η μεγαλύτερη)
✅ Tospitimou.gr
✅ HomeGreekHome.com

Tip: Ορισε alerts για νέες αγγελίες (email notifications).

2. Μεσίτες

Πλεονεκτήματα:

✅ Βλέπεις ακίνητα πριν δημοσιευτούν
✅ Διαπραγματεύονται για σένα
✅ Ξέρουν την αγορά (αποφεύγεις overpriced)

Μειονεκτήματα:

❌ Κόστος: 2–3% (πλέον της τιμής)

Πότε Αξίζει: Αν δεν έχεις χρόνο ή εμπειρία.

3. Άμεση από Ιδιοκτήτη

Πού:

Facebook groups ("Ακίνητα Αθήνα", "Διαμερίσματα προς Πώληση")
Πινακίδες σε κτήρια ("Πωλείται")

Πλεονεκτήματα:

✅ Χωρίς μεσίτη = Εξοικονομείς 2–3%
✅ Απευθείας διαπραγμάτευση

Μειονεκτήματα:

❌ Πρέπει να ελέγξεις νομιμότητα μόνος σου

Βήμα 4: Αξιολόγησε το Ακίνητο

Τι να Ελέγξεις:

1. Τιμή ανά τ.μ.

Παράδειγμα:

Ακίνητο: €210,000
Εμβαδόν: 75 τ.μ.
Τιμή/τ.μ.: €210,000 ÷ 75 = €2,800/τ.μ.

Σύγκριση με μέσο όρο:

Μέσος όρος Παγκρατίου: €2,400/τ.μ.
Σύμπερασμα: Ακριβό κατά €400/τ.μ. (16% overpriced!)

Δράση: Διαπραγματεύσου για €180,000 (75 τ.μ. × €2,400/τ.μ.).

2. Κατάσταση Κτηρίου

Red Flags:

❌ Ρωγμές στους τοίχους (πιθανό πρόβλημα στατικότητας)
❌ Υγρασία (κόστος επισκευής €5,000–€15,000)
❌ Παλιά ηλεκτρολογική εγκατάσταση (κίνδυνος πυρκαγιάς)
❌ Παλιά υδραυλικά (διαρροές)

Tip: Φέρε τεχνικό επιθεωρητή (κόστος €200–€400) για έλεγχο.

3. Νομιμότητα

Τι να Ζητήσεις από Ιδιοκτήτη:

✅ Τίτλος ιδιοκτησίας (πιστοποιητικό κτηματολογίου)
✅ Οικοδομική άδεια (νόμιμη κατασκευή;)
✅ Απόδειξη πληρωμής ΕΝΦΙΑ (δεν υπάρχουν χρέη;)
✅ Ενεργειακό πιστοποιητικό (ΠΕΑ)

Αν ο ιδιοκτήτης δεν έχει αυτά, τρέξε! 🏃

Βήμα 5: Διαπραγματεύσου την Τιμή

Κανόνας: Πάντα προσφέρεις 10–15% χαμηλότερα από την τιμή αγοράς.

Παράδειγμα:

Τιμή καταχώρησης: €220,000
Προσφορά: €185,000–€195,000

Γιατί Δουλεύει:

Οι Έλληνες πωλητές περιμένουν διαπραγμάτευση
Πολλά ακίνητα είναι overpriced (προσπαθούν να πάρουν τυχερό αγοραστή)

Πώς να Διαπραγματευτείς:

1. Έχε Στοιχεία (Comps)

"Βλέπω ότι ζητάτε €220,000. Ωστόσο, βρήκα 3 παρόμοια διαμερίσματα στο Παγκράτι που πωλήθηκαν για €175,000–€190,000 τους τελευταίους 3 μήνες. Μπορώ να προσφέρω €185,000."

2. Ανάδειξε Προβλήματα

"Το διαμέρισμα χρειάζεται ανακαίνιση κουζίνας (€8,000) και μπάνιου (€5,000). Με αυτά τα κόστη, μπορώ να προσφέρω €195,000."

3. Δώσε Προθεσμία

"Η προσφορά μου των €190,000 ισχύει για 48 ώρες. Μετά, θα δω άλλα ακίνητα."

4. Είσαι Προετοιμασμένος να Φύγεις

"Ευχαριστώ, αλλά €220,000 είναι πολύ για μένα. Θα ψάξω αλλού." (συχνά ο πωλητής καλεί πίσω!)

Βήμα 6: Πάρε Προέγκριση Στεγαστικού Δανείου

Γιατί Πριν Προσφέρεις:

✅ Ξέρεις πόσα μπορείς να δανειστείς (δεν χάνεις χρόνο σε ακίνητα που δεν μπορείς να αγοράσεις)
✅ Ο πωλητής σε παίρνει στα σοβαρά (έχεις χρηματοδότηση έτοιμη)

Πώς να Πάρεις Προέγκριση:

1. Διάλεξε Τράπεζα
Top Επιλογές (2025):

Τράπεζα	Επιτόκιο	Προκαταβολή
Εθνική	4,8–5,5%	20–30%
Eurobank	4,7–5,4%	20–30%
Πειραιώς	4,9–5,6%	20–30%
Alpha Bank	4,8–5,5%	20–30%

Tip: Πήγαινε σε 3 τράπεζες και σύγκρινε προσφορές.

2. Συγκέντρωσε Έγγραφα
Τι Θέλουν οι Τράπεζες:

✅ Αστυνομική ταυτότητα
✅ ΑΦΜ
✅ Αποδεικτικά εισοδήματος (payslips, φορολογικές δηλώσεις)
✅ Βιβλιάριο λογαριασμού (τελευταίοι 6 μήνες)
✅ Συμφωνητικό αγοράς (προκαταρκτικό)

3. Πάρε Απάντηση (7–14 ημέρες)
Τράπεζα θα εγκρίνει:

Μέγιστο δάνειο (π.χ. €120,000)
Επιτόκιο (π.χ. 5,2%)
Προκαταβολή (π.χ. 25%)

Βήμα 7: Υπόγραψε Προσύμφωνο

Τι Είναι: Νομικό έγγραφο που δεσμεύει και τους δύο (αγοραστή + πωλητή).

Τι Περιλαμβάνει:

✅ Διεύθυνση ακινήτου
✅ Τελική τιμή
✅ Προκαταβολή (συνήθως 10%)
✅ Ημερομηνία τελικής υπογραφής (συμβόλαιο)
✅ Ρήτρες (π.χ. "αν δεν εγκριθεί δάνειο, επιστρέφεται η προκαταβολή")

Κόστος: €50–€200 (δικηγόρος συντάσσει)

Βήμα 8: Έλεγχος Νομιμότητας (Due Diligence)

Ο Δικηγόρος Σου Ελέγχει:

1. Κτηματολόγιο

Επιβεβαιώνει ότι ο πωλητής είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης
Ελέγχει για υποθήκες, βάρη, κατασχέσεις

2. Οικοδομική Άδεια

Επιβεβαιώνει ότι το κτήριο κατασκευάστηκε νόμιμα
Ελέγχει για αυθαίρετες προσθήκες

3. ΕΝΦΙΑ

Επιβεβαιώνει ότι όλοι οι φόροι έχουν πληρωθεί

4. Κοινόχρηστα

Ελέγχει αν υπάρχουν χρέη κοινόχρηστων (αν ναι, ο πωλητής πρέπει να πληρώσει πριν την πώληση)

Διάρκεια: 2–4 εβδομάδες
Κόστος: Περιλαμβάνεται στην αμοιβή δικηγόρου (1–1,5%)

Βήμα 9: Υπογραφή Συμβολαίου

Πού: Γραφείο συμβολαιογράφου

Ποιος Παρίσταται:

Αγοραστής
Πωλητής
Δικηγόροι (αμφοτέρων)
Συμβολαιογράφος

Τι Συμβαίνει:

Συμβολαιογράφος διαβάζει το συμβόλαιο (όλοι οι όροι)
Αγοραστής + Πωλητής υπογράφουν
Αγοραστής πληρώνει το υπόλοιπο ποσό (συνήθως με τραπεζική επιταγή)

Διάρκεια: 1–2 ώρες
Κόστος Συμβολαιογράφου: 1–1,5% της τιμής

Βήμα 10: Εγγραφή στο Κτηματολόγιο

Τι Κάνει ο Δικηγόρος:

Υποβάλει το συμβόλαιο στο Κτηματολόγιο
Το ακίνητο εγγράφεται στο όνομά σου

Διάρκεια: 4–8 εβδομάδες
Κόστος: 0,475% της τιμής

Αποτέλεσμα: Είσαι επίσημα ιδιοκτήτης! 🎉

Συχνά Λάθη που Πρέπει να Αποφύγεις

Λάθος #1: Δεν Ελέγχεις Comps (Συγκρίσιμες Πωλήσεις)

Συνέπεια: Πληρώνεις 20% περισσότερο.

Λύση: Χρησιμοποίησε tool ανάλυσης τιμών για να δεις αν η τιμή είναι δίκαιη.

Λάθος #2: Παραλείπεις τον Δικηγόρο

Συνέπεια: Αγοράζεις ακίνητο με νομικά προβλήματα (υποθήκες, αυθαίρετα).

Λύση: Πάντα προσλαμβάνεις δικηγόρο (κοστίζει 1%, αλλά σε σώζει από καταστροφή).

Λάθος #3: Δεν Διαπραγματεύεσαι

Συνέπεια: Χάνεις €10,000–€30,000.

Λύση: Πάντα προσφέρεις 10–15% χαμηλότερα.

Λάθος #4: Δεν Υπολογίζεις Κρυφά Κόστη

Συνέπεια: Ξοδεύεις €16,000–€20,000 που δεν περίμενες.

Λύση: Προϋπολόγισε +8–10% της τιμής αγοράς.

Λάθος #5: Αγοράζεις Βασισμένος στο Συναίσθημα

Συνέπεια: "Ερωτεύεσαι" το ακίνητο και πληρώνεις overpriced.

Λύση: Αγόρασε με τη λογική, όχι την καρδιά. Πάντα έλεγχε τα νούμερα.

Εργαλεία που Βοηθούν

1. Υπολογιστής Στεγαστικού Δανείου

Τι Κάνει: Υπολογίζει μηνιαία δόση βάσει επιτοκίου + διάρκειας.

Δωρεάν Υπολογιστής →

2. Αναλυτής Τιμών Ακινήτων

Τι Κάνει: Συγκρίνει την τιμή με μέσο όρο περιοχής.

Δωρεάν Εργαλείο →

3. Εύρεση Συγκρίσιμων Πωλήσεων (Comps)

Τι Κάνει: Βρίσκει παρόμοια ακίνητα που πωλήθηκαν πρόσφατα.

Δωρεάν Αναζήτηση →

Τελικές Σκέψεις

Η αγορά σπιτιού είναι η μεγαλύτερη οικονομική απόφαση της ζωής σου. Αλλά με τη σωστή στρατηγική, μπορείς να:

✅ Εξοικονομήσεις €20,000–€50,000 σε διαπραγμάτευση
✅ Αποφύγεις νομικά προβλήματα
✅ Πάρεις το καλύτερο δάνειο

Τρία Κλειδιά:

Έλεγξε τις τιμές (comps = η βίβλος σου)
Διαπραγματεύσου πάντα (10–15% χαμηλότερα)
Χρησιμοποίησε δικηγόρο (σε προστατεύει)

Ξεκίνα σήμερα—το σπίτι των ονείρων σου σε περιμένει!

Εσωτερικοί Σύνδεσμοι:

Call to Action:
🏡 Αναλύστε Οποιοδήποτε Ακίνητο Αθήνας σε 60 Δευτερόλεπτα — Δωρεάν υπολογιστής τιμών, comps, και προβολές ROI. Ξεκινήστε Τώρα →

Πώς να Αγοράσεις Σπίτι στην Αθήνα το 2025: Οδηγός για Έλληνες Αγοραστές

Γιατί η Αγορά Ακινήτων στην Αθήνα είναι Πιο Δύσκολη από Ποτέ

Πρόβλημα #1: Οι Τιμές Εκτοξεύθηκαν

Μέση Τιμή Ανά τ.μ. Στην Αθήνα (2020 vs 2025):

Περιοχή	2020	2025	Αύξηση
Κολωνάκι	€3,800	€5,500	+45% 📈
Πλάκα	€2,900	€4,200	+45% 📈
Παγκράτι	€1,600	€2,400	+50% 📈
Εξάρχεια	€1,300	€2,100	+62% 📈
Κυψέλη	€1,100	€1,700	+55% 📈

Γιατί Ανέβηκαν οι Τιμές;

✅ Ζήτηση από ξένους αγοραστές (Golden Visa)
✅ Airbnb επενδύσεις
✅ Χαμηλό επιτόκιο δανείων (2020–2023)
✅ Ελλειψη διαθέσιμων ακινήτων

Πρόβλημα #2: Τα Στεγαστικά Δάνεια Είναι Ακριβά

Μέσο Επιτόκιο Στεγαστικού Δανείου (2025):

Σταθερό: 4,5%–5,5% (πρώτα 5–10 χρόνια)
Κυμαινόμενο: 5,0%–6,0% (Euribor + περιθώριο)

Παράδειγμα:

Δάνειο: €150,000
Επιτόκιο: 5%
Διάρκεια: 25 χρόνια
Μηνιαία δόση: €877

Σύνολο πληρωμών σε 25 χρόνια: €263,100
Τόκοι που πληρώνεις: €113,100 (75% επιπλέον!)

Πρόβλημα #3: Κρυφά Κόστη Που Κανείς Δεν Εξηγεί

Κόστος Πέρα από την Τιμή του Ακινήτου:

Κόστος	Ποσοστό/Ποσό
Φόρος μεταβίβασης	3,09%
Δικηγόρος	1–1,5%
Συμβολαιογράφος	1–1,5%
Κτηματολόγιο	0,475%
Μεσίτης	2–3% (εάν υπάρχει)
Σύνολο	8–10%

Παράδειγμα (€200,000 διαμέρισμα):

Κόστος αγοράς: €16,000–€20,000
Συνολικό κόστος: €216,000–€220,000

Τα 10 Βήματα για να Αγοράσεις Σπίτι στην Αθήνα

Βήμα 1: Καθόρισε τον Προϋπολογισμό Σου

Πόσα Μπορείς να Δανειστείς;

Κανόνας Τραπεζών: Η μηνιαία δόση δεν πρέπει να ξεπερνά το 35% του μηνιαίου εισοδήματός σου.

Παράδειγμα:

Μηνιαίο εισόδημα: €2,000
Μέγιστη δόση: €2,000 × 35% = €700
Μέγιστο δάνειο: ~€120,000 (με επιτόκιο 5%, 25 χρόνια)

Αν θέλεις να αγοράσεις €200,000 διαμέρισμα:

Δάνειο: €120,000
Ίδια κεφάλαια: €80,000 (40%)

Πώς να Υπολογίσεις το Σωστό Ποσό:

Βήμα 2: Διάλεξε την Κατάλληλη Περιοχή

Οι 5 Καλύτερες Περιοχές για Έλληνες Αγοραστές (2025):

#1: Παγκράτι

Γιατί:

✅ Κεντρικό (10 λεπτά από Σύνταγμα)
✅ Ήσυχη γειτονιά (οικογενειακή)
✅ Μετρό (Ευαγγελισμός, Ακρόπολη)
✅ Καλή αξία (€2,400/τ.μ.)

Ιδανικό για: Νέες οικογένειες, πρώτη κατοικία

#2: Κυψέλη

Γιατί:

✅ Φθηνότερη (€1,700/τ.μ.)
✅ Ανανεωμένη περιοχή (νέα καφέ, εστιατόρια)
✅ Κοντά στο κέντρο (Πεδίον του Άρεως)
✅ Δυνατότητα ανατίμησης (+55% τα τελευταία 5 χρόνια)

Ιδανικό για: Επενδυτές, νέους επαγγελματίες

#3: Καλλιθέα

Γιατί:

✅ Προσιτή (€1,800/τ.μ.)
✅ Κοντά σε Φαληρικό Δέλτα (πράσινο)
✅ Τράμ (εύκολη πρόσβαση στο κέντρο)
✅ Ήσυχη, ασφαλής

Ιδανικό για: Οικογένειες με παιδιά

#4: Ζωγράφου

Γιατί:

✅ Κοντά σε Πανεπιστήμιο (Ζωγράφου campus)
✅ Μετρό (Ζωγράφου, Γουδή)
✅ Φθηνό (€1,600/τ.μ.)
✅ Δυνατότητα μίσθωσης σε φοιτητές

Ιδανικό για: Επενδυτές (ενοικίαση)

#5: Γκύζη

Γιατί:

✅ Hip περιοχή (καλλιτεχνική σκηνή)
✅ Κοντά σε Εξάρχεια, Κολωνάκι
✅ Προσιτή (€2,000/τ.μ.)
✅ Ζήτηση από νέους

Ιδανικό για: Νέους professionals, singles

Βήμα 3: Βρες Ακίνητα

Πού να Ψάξεις:

1. Online Portals

✅ Spitogatos.gr (μεγαλύτερη επιλογή)
✅ XE.gr (2η μεγαλύτερη)
✅ Tospitimou.gr
✅ HomeGreekHome.com

Tip: Ορισε alerts για νέες αγγελίες (email notifications).

2. Μεσίτες

Πλεονεκτήματα:

✅ Βλέπεις ακίνητα πριν δημοσιευτούν
✅ Διαπραγματεύονται για σένα
✅ Ξέρουν την αγορά (αποφεύγεις overpriced)

Μειονεκτήματα:

❌ Κόστος: 2–3% (πλέον της τιμής)

Πότε Αξίζει: Αν δεν έχεις χρόνο ή εμπειρία.

3. Άμεση από Ιδιοκτήτη

Πού:

Facebook groups ("Ακίνητα Αθήνα", "Διαμερίσματα προς Πώληση")
Πινακίδες σε κτήρια ("Πωλείται")

Πλεονεκτήματα:

✅ Χωρίς μεσίτη = Εξοικονομείς 2–3%
✅ Απευθείας διαπραγμάτευση

Μειονεκτήματα:

❌ Πρέπει να ελέγξεις νομιμότητα μόνος σου

Βήμα 4: Αξιολόγησε το Ακίνητο

Τι να Ελέγξεις:

1. Τιμή ανά τ.μ.

Παράδειγμα:

Ακίνητο: €210,000
Εμβαδόν: 75 τ.μ.
Τιμή/τ.μ.: €210,000 ÷ 75 = €2,800/τ.μ.

Σύγκριση με μέσο όρο:

Μέσος όρος Παγκρατίου: €2,400/τ.μ.
Σύμπερασμα: Ακριβό κατά €400/τ.μ. (16% overpriced!)

Δράση: Διαπραγματεύσου για €180,000 (75 τ.μ. × €2,400/τ.μ.).

2. Κατάσταση Κτηρίου

Red Flags:

❌ Ρωγμές στους τοίχους (πιθανό πρόβλημα στατικότητας)
❌ Υγρασία (κόστος επισκευής €5,000–€15,000)
❌ Παλιά ηλεκτρολογική εγκατάσταση (κίνδυνος πυρκαγιάς)
❌ Παλιά υδραυλικά (διαρροές)

Tip: Φέρε τεχνικό επιθεωρητή (κόστος €200–€400) για έλεγχο.

3. Νομιμότητα

Τι να Ζητήσεις από Ιδιοκτήτη:

✅ Τίτλος ιδιοκτησίας (πιστοποιητικό κτηματολογίου)
✅ Οικοδομική άδεια (νόμιμη κατασκευή;)
✅ Απόδειξη πληρωμής ΕΝΦΙΑ (δεν υπάρχουν χρέη;)
✅ Ενεργειακό πιστοποιητικό (ΠΕΑ)

Αν ο ιδιοκτήτης δεν έχει αυτά, τρέξε! 🏃

Βήμα 5: Διαπραγματεύσου την Τιμή

Κανόνας: Πάντα προσφέρεις 10–15% χαμηλότερα από την τιμή αγοράς.

Παράδειγμα:

Τιμή καταχώρησης: €220,000
Προσφορά: €185,000–€195,000

Γιατί Δουλεύει:

Οι Έλληνες πωλητές περιμένουν διαπραγμάτευση
Πολλά ακίνητα είναι overpriced (προσπαθούν να πάρουν τυχερό αγοραστή)

Πώς να Διαπραγματευτείς:

1. Έχε Στοιχεία (Comps)

"Βλέπω ότι ζητάτε €220,000. Ωστόσο, βρήκα 3 παρόμοια διαμερίσματα στο Παγκράτι που πωλήθηκαν για €175,000–€190,000 τους τελευταίους 3 μήνες. Μπορώ να προσφέρω €185,000."

2. Ανάδειξε Προβλήματα

"Το διαμέρισμα χρειάζεται ανακαίνιση κουζίνας (€8,000) και μπάνιου (€5,000). Με αυτά τα κόστη, μπορώ να προσφέρω €195,000."

3. Δώσε Προθεσμία

"Η προσφορά μου των €190,000 ισχύει για 48 ώρες. Μετά, θα δω άλλα ακίνητα."

4. Είσαι Προετοιμασμένος να Φύγεις

"Ευχαριστώ, αλλά €220,000 είναι πολύ για μένα. Θα ψάξω αλλού." (συχνά ο πωλητής καλεί πίσω!)

Βήμα 6: Πάρε Προέγκριση Στεγαστικού Δανείου

Γιατί Πριν Προσφέρεις:

✅ Ξέρεις πόσα μπορείς να δανειστείς (δεν χάνεις χρόνο σε ακίνητα που δεν μπορείς να αγοράσεις)
✅ Ο πωλητής σε παίρνει στα σοβαρά (έχεις χρηματοδότηση έτοιμη)

Πώς να Πάρεις Προέγκριση:

1. Διάλεξε Τράπεζα
Top Επιλογές (2025):

Τράπεζα	Επιτόκιο	Προκαταβολή
Εθνική	4,8–5,5%	20–30%
Eurobank	4,7–5,4%	20–30%
Πειραιώς	4,9–5,6%	20–30%
Alpha Bank	4,8–5,5%	20–30%

Tip: Πήγαινε σε 3 τράπεζες και σύγκρινε προσφορές.

2. Συγκέντρωσε Έγγραφα
Τι Θέλουν οι Τράπεζες:

✅ Αστυνομική ταυτότητα
✅ ΑΦΜ
✅ Αποδεικτικά εισοδήματος (payslips, φορολογικές δηλώσεις)
✅ Βιβλιάριο λογαριασμού (τελευταίοι 6 μήνες)
✅ Συμφωνητικό αγοράς (προκαταρκτικό)

3. Πάρε Απάντηση (7–14 ημέρες)
Τράπεζα θα εγκρίνει:

Μέγιστο δάνειο (π.χ. €120,000)
Επιτόκιο (π.χ. 5,2%)
Προκαταβολή (π.χ. 25%)

Βήμα 7: Υπόγραψε Προσύμφωνο

Τι Είναι: Νομικό έγγραφο που δεσμεύει και τους δύο (αγοραστή + πωλητή).

Τι Περιλαμβάνει:

✅ Διεύθυνση ακινήτου
✅ Τελική τιμή
✅ Προκαταβολή (συνήθως 10%)
✅ Ημερομηνία τελικής υπογραφής (συμβόλαιο)
✅ Ρήτρες (π.χ. "αν δεν εγκριθεί δάνειο, επιστρέφεται η προκαταβολή")

Κόστος: €50–€200 (δικηγόρος συντάσσει)

Βήμα 8: Έλεγχος Νομιμότητας (Due Diligence)

Ο Δικηγόρος Σου Ελέγχει:

1. Κτηματολόγιο

Επιβεβαιώνει ότι ο πωλητής είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης
Ελέγχει για υποθήκες, βάρη, κατασχέσεις

2. Οικοδομική Άδεια

Επιβεβαιώνει ότι το κτήριο κατασκευάστηκε νόμιμα
Ελέγχει για αυθαίρετες προσθήκες

3. ΕΝΦΙΑ

Επιβεβαιώνει ότι όλοι οι φόροι έχουν πληρωθεί

4. Κοινόχρηστα

Ελέγχει αν υπάρχουν χρέη κοινόχρηστων (αν ναι, ο πωλητής πρέπει να πληρώσει πριν την πώληση)

Διάρκεια: 2–4 εβδομάδες
Κόστος: Περιλαμβάνεται στην αμοιβή δικηγόρου (1–1,5%)

Βήμα 9: Υπογραφή Συμβολαίου

Πού: Γραφείο συμβολαιογράφου

Ποιος Παρίσταται:

Αγοραστής
Πωλητής
Δικηγόροι (αμφοτέρων)
Συμβολαιογράφος

Τι Συμβαίνει:

Συμβολαιογράφος διαβάζει το συμβόλαιο (όλοι οι όροι)
Αγοραστής + Πωλητής υπογράφουν
Αγοραστής πληρώνει το υπόλοιπο ποσό (συνήθως με τραπεζική επιταγή)

Διάρκεια: 1–2 ώρες
Κόστος Συμβολαιογράφου: 1–1,5% της τιμής

Βήμα 10: Εγγραφή στο Κτηματολόγιο

Τι Κάνει ο Δικηγόρος:

Υποβάλει το συμβόλαιο στο Κτηματολόγιο
Το ακίνητο εγγράφεται στο όνομά σου

Διάρκεια: 4–8 εβδομάδες
Κόστος: 0,475% της τιμής

Αποτέλεσμα: Είσαι επίσημα ιδιοκτήτης! 🎉

Συχνά Λάθη που Πρέπει να Αποφύγεις

Λάθος #1: Δεν Ελέγχεις Comps (Συγκρίσιμες Πωλήσεις)

Συνέπεια: Πληρώνεις 20% περισσότερο.

Λύση: Χρησιμοποίησε tool ανάλυσης τιμών για να δεις αν η τιμή είναι δίκαιη.

Λάθος #2: Παραλείπεις τον Δικηγόρο

Συνέπεια: Αγοράζεις ακίνητο με νομικά προβλήματα (υποθήκες, αυθαίρετα).

Λύση: Πάντα προσλαμβάνεις δικηγόρο (κοστίζει 1%, αλλά σε σώζει από καταστροφή).

Λάθος #3: Δεν Διαπραγματεύεσαι

Συνέπεια: Χάνεις €10,000–€30,000.

Λύση: Πάντα προσφέρεις 10–15% χαμηλότερα.

Λάθος #4: Δεν Υπολογίζεις Κρυφά Κόστη

Συνέπεια: Ξοδεύεις €16,000–€20,000 που δεν περίμενες.

Λύση: Προϋπολόγισε +8–10% της τιμής αγοράς.

Λάθος #5: Αγοράζεις Βασισμένος στο Συναίσθημα

Συνέπεια: "Ερωτεύεσαι" το ακίνητο και πληρώνεις overpriced.

Λύση: Αγόρασε με τη λογική, όχι την καρδιά. Πάντα έλεγχε τα νούμερα.

Εργαλεία που Βοηθούν

1. Υπολογιστής Στεγαστικού Δανείου

Τι Κάνει: Υπολογίζει μηνιαία δόση βάσει επιτοκίου + διάρκειας.

Δωρεάν Υπολογιστής →

2. Αναλυτής Τιμών Ακινήτων

Τι Κάνει: Συγκρίνει την τιμή με μέσο όρο περιοχής.

Δωρεάν Εργαλείο →

3. Εύρεση Συγκρίσιμων Πωλήσεων (Comps)

Τι Κάνει: Βρίσκει παρόμοια ακίνητα που πωλήθηκαν πρόσφατα.

Δωρεάν Αναζήτηση →

Τελικές Σκέψεις

Η αγορά σπιτιού είναι η μεγαλύτερη οικονομική απόφαση της ζωής σου. Αλλά με τη σωστή στρατηγική, μπορείς να:

✅ Εξοικονομήσεις €20,000–€50,000 σε διαπραγμάτευση
✅ Αποφύγεις νομικά προβλήματα
✅ Πάρεις το καλύτερο δάνειο

Τρία Κλειδιά:

Έλεγξε τις τιμές (comps = η βίβλος σου)
Διαπραγματεύσου πάντα (10–15% χαμηλότερα)
Χρησιμοποίησε δικηγόρο (σε προστατεύει)

Ξεκίνα σήμερα—το σπίτι των ονείρων σου σε περιμένει!

Εσωτερικοί Σύνδεσμοι:

Πώς να Αγοράσεις Σπίτι στην Αθήνα το 2025: Οδηγός για Έλληνες Αγοραστές

Πώς να Αγοράσεις Σπίτι στην Αθήνα το 2025: Οδηγός για Έλληνες Αγοραστές

Γιατί η Αγορά Ακινήτων στην Αθήνα είναι Πιο Δύσκολη από Ποτέ

Πρόβλημα #1: Οι Τιμές Εκτοξεύθηκαν

Πρόβλημα #2: Τα Στεγαστικά Δάνεια Είναι Ακριβά

Πρόβλημα #3: Κρυφά Κόστη Που Κανείς Δεν Εξηγεί

Τα 10 Βήματα για να Αγοράσεις Σπίτι στην Αθήνα

Βήμα 1: Καθόρισε τον Προϋπολογισμό Σου

Βήμα 2: Διάλεξε την Κατάλληλη Περιοχή

#1: Παγκράτι

#2: Κυψέλη

#3: Καλλιθέα

#4: Ζωγράφου

#5: Γκύζη

Βήμα 3: Βρες Ακίνητα

1. Online Portals

2. Μεσίτες

3. Άμεση από Ιδιοκτήτη

Βήμα 4: Αξιολόγησε το Ακίνητο

1. Τιμή ανά τ.μ.

2. Κατάσταση Κτηρίου

3. Νομιμότητα

Βήμα 5: Διαπραγματεύσου την Τιμή

Βήμα 6: Πάρε Προέγκριση Στεγαστικού Δανείου

Βήμα 7: Υπόγραψε Προσύμφωνο

Βήμα 8: Έλεγχος Νομιμότητας (Due Diligence)

Βήμα 9: Υπογραφή Συμβολαίου

Βήμα 10: Εγγραφή στο Κτηματολόγιο

Συχνά Λάθη που Πρέπει να Αποφύγεις

Λάθος #1: Δεν Ελέγχεις Comps (Συγκρίσιμες Πωλήσεις)

Λάθος #2: Παραλείπεις τον Δικηγόρο

Λάθος #3: Δεν Διαπραγματεύεσαι

Λάθος #4: Δεν Υπολογίζεις Κρυφά Κόστη

Λάθος #5: Αγοράζεις Βασισμένος στο Συναίσθημα

Εργαλεία που Βοηθούν

1. Υπολογιστής Στεγαστικού Δανείου

2. Αναλυτής Τιμών Ακινήτων

3. Εύρεση Συγκρίσιμων Πωλήσεων (Comps)

Τελικές Σκέψεις

Ready to Analyze Greek Properties?

Πώς να Αγοράσεις Σπίτι στην Αθήνα το 2025: Οδηγός για Έλληνες Αγοραστές

Πώς να Αγοράσεις Σπίτι στην Αθήνα το 2025: Οδηγός για Έλληνες Αγοραστές

Γιατί η Αγορά Ακινήτων στην Αθήνα είναι Πιο Δύσκολη από Ποτέ

Πρόβλημα #1: Οι Τιμές Εκτοξεύθηκαν

Πρόβλημα #2: Τα Στεγαστικά Δάνεια Είναι Ακριβά

Πρόβλημα #3: Κρυφά Κόστη Που Κανείς Δεν Εξηγεί

Τα 10 Βήματα για να Αγοράσεις Σπίτι στην Αθήνα

Βήμα 1: Καθόρισε τον Προϋπολογισμό Σου

Βήμα 2: Διάλεξε την Κατάλληλη Περιοχή

#1: Παγκράτι

#2: Κυψέλη

#3: Καλλιθέα

#4: Ζωγράφου

#5: Γκύζη

Βήμα 3: Βρες Ακίνητα

1. Online Portals

2. Μεσίτες

3. Άμεση από Ιδιοκτήτη

Βήμα 4: Αξιολόγησε το Ακίνητο

1. Τιμή ανά τ.μ.

2. Κατάσταση Κτηρίου

3. Νομιμότητα

Βήμα 5: Διαπραγματεύσου την Τιμή

Βήμα 6: Πάρε Προέγκριση Στεγαστικού Δανείου

Βήμα 7: Υπόγραψε Προσύμφωνο

Βήμα 8: Έλεγχος Νομιμότητας (Due Diligence)

Βήμα 9: Υπογραφή Συμβολαίου

Βήμα 10: Εγγραφή στο Κτηματολόγιο

Συχνά Λάθη που Πρέπει να Αποφύγεις

Λάθος #1: Δεν Ελέγχεις Comps (Συγκρίσιμες Πωλήσεις)

Λάθος #2: Παραλείπεις τον Δικηγόρο

Λάθος #3: Δεν Διαπραγματεύεσαι

Λάθος #4: Δεν Υπολογίζεις Κρυφά Κόστη

Λάθος #5: Αγοράζεις Βασισμένος στο Συναίσθημα

Εργαλεία που Βοηθούν

1. Υπολογιστής Στεγαστικού Δανείου

2. Αναλυτής Τιμών Ακινήτων

3. Εύρεση Συγκρίσιμων Πωλήσεων (Comps)

Τελικές Σκέψεις

Ready to Analyze Greek Properties?